2017年5月19日星期五

個股分析:建業實業

建業實業(HKG:216)是一間投資控股公司,其業務主要為成衣、物業發展,和物業管理。建業的物業方面業務主要是在於擁有漢國置業有限公司(「漢國」)(HKG:160)和建聯集團有限公司(「建聯」)(HKG:385)的權益。公司主席王世榮透過私人和私人公司直接或間接持有建業超過63%的股分,他也持有漢國和建聯的股份。另一方面,公司的成衣業務是由附屬公司百寧集團所負責。以下是一張簡化版的持股關係圖:


I. 盈利能力


由分類業績看到,公司的營利主要來自物業增值,包括投資物業(即出租物業)的增值和物業發展的銷售。有一少部份穩定的收入來自物業出租和管理,還有聯營公司的溢利(主要來自建聯,即物業建築和原料貿易),而成衣在2014年開始一直虧損。


由於中國大陸和香港這幾年的地產蓬勃,公司基本上是躺著賺錢,每股權益除了2016年之外都有高雙位數的增長。因為公司每年派息,計每股權益時要把後一年的股息加回去才和前一年的每股權益比:


2014年的大幅上升相信和包銷漢國供股有關,而2015年主要是有一個投資物業用公平價入帳。

從上面的分類業績看到,絕大部份的增長來自公平值之收益,我嘗試看看這個收益的來源是甚麼。先看cap rate假設,這個2014年到2016年沒有變(再之前財報就沒有提供cap rate假設):


之後,看了一看是不是來自租金增加,也覺得不太有關,租金增長和權益的爆升沒有關係:


上面那個表看到由2013年到2016年的物業投資收入和分類業績(即物業投資的盈利)沒有顯著升幅。將下面的表跟上面的物業分類收入表比較一下,判定出2013到2016年沒有新物業收租(金山商業中心還在建築中),換句話說,來自舊有物業加租麻麻,不是公平值收益的主要因素,增長主要是來自新的物業(表𥚃的"---"代表公司在那一年擁有那個物業,但沒有詳細資料):


例外的是,2012年的租金升幅是因為港滙大厦的寶軒酒店大好,2013年是因為漢國佐敦中心續租大好。金山商業中心的落成一再延期,2017年的中期報告說在2018年會可以出租,如果是真的話那租金還會有一次大升。

說回那個公平值收益來源,2015年這25.2億的公平值收益可以斷定是因為有一大筆按成本值的投資物業轉為按公平值入帳,我估計這筆數所代表的是金山商業中心。


可惜的是,這種公平值收益未來難以持續,由以下的表可以看到已經沒有太多按成本入賬的投資物業可以「轉帳」了:


即是說,相信未來的收入會主要來自物業發展,這點可以在公司的「待出售發展中物業及待出售已完成物業」這項資產一直在增長觀察得到:


將待出售物業這項「儲備」除以每年已出售物業的成本可以大概估到儲備夠用多少年。2016的銷售特別高,在未來一兩年可能還可以持續,但超過一兩年之後很大機會下滑。


基於公平值收益在未來會大幅降低,物業銷售的gross margin開始收縮,公司的物業儲備不支持超過兩年2016的銷售,租金收入和聯營公司溢利佔比又太低,我估計未來每股權益的增長很難超過10%,但會接近10%。

II. 穩健程度


隨著資產的升值,建業的負債也有上升趨勢,不過用負債資產比來看我認為算穩健。我對建業的負債資產率計法做了一些小調節,我會把所有的負債包括在內,除了客戶按金和遞延稅項負債:


建業的現金流足夠覆蓋股息,不過股息上升的空間不多。原因是建業是一間控股公司,不能直接控制實業帶來的現金流,而建業的自由現金流主要來自漢國的派息。漢國是一間物業發展公司,長期缺錢,所以建業的自由現金流增長空間很低。以下可以看到我怎樣計出建業的自由現金流,有一點要注意的是建業的綜合自由現金流把漢國合併在內,所以要把它們分開來才能計出建業自己的自由現金流:


III. 估值


估值方面,2016/2017年中期財報出了,其實和2016年報差不多,我開個小差,用2016年的年報做估值好了。建業有大量的物業,所以財報裡的資產值靠譜,可以用NAV來做估值。不過,由於公司沒有護城河,物業的收入又不穩定,易受宏觀經濟影響,我推算未來的NAV增幅每年不會多於10%,只有用Ben Graham的net-net估值才可以確保不虧錢。Ben Graham用的是net current asset value,即淨流動資產,但建業的資產主要是物業,所以我認為可以以淨資產(即股東權益)來做基礎。

為保守計,待售物業我會用帳面值,投資物業則要減20%,因為樓市稍微向下就已經可以令投資物業的公平值減很多,例如cap rate由5%到6%已經減值17%。這裡有一個小細節,因為投資物業是漢國所持有,所以對物業的減值不是100%減到股東權益,而只是減建業持有漢國的份額,即68.09%。聯營公司權益我也用20%的減值。根據Ben Graham的建議,最高買入價是這個「清盤價值」的2/3,以下表格列出運算的結果:


換言之,我認為在$4.02以下買入建業是好的投資。

還有另外一個估值方法,是由公司本身自己的資產負債計算(2016年財報附注43)。建業的主要資產是建聯和漢國兩間上市公司的股份,用這兩支股票的市價來放在建業資產負債表裡代替「於附屬公司之投資」這一項。漢國有720,429,301股,2017年5月18日收市價是$4.28,市值$3,458,060,644,建聯有594,899,245 股,2017年5月18日收市價是$1.64,市值$975,634,761。


這裡計出每股值$4.11,並沒有計入附屬公司百寧集團和百寧擁有的九龍紅磡崇平街2號富德中心8樓兩個車位和兩個辦公室,應該是相當保守的計法。

IV. 風險


我認為,投資建業實業的風險有兩方面,第一是方面是房地產。建業大部份用來銷售的物業都在大陸,而大陸物業的估值正處於歷史高位,萬一樓價高處不勝寒,樓價下跌會令建業的物業發展收到負影響。此外,建業實業用來出租的投資物業全部在香港(未來會增加在大陸的投資物業),已用公平值列帳的投資物業已經佔大多數,而香港的樓價估值也是歷史高位,未來「按公平值之收益」下滑的可能性頗高。

短期而言,漢國城市商業中心一再推遲落成時間,管理層的執行能力有點強差人意。

第二方面,是大股東控股可能會跟小股東有利益沖突。王世榮是公司的主席兼大股東,持有超過一半股份。客觀來說,他在公司沒有增發的情形下在外圍增持股份,証明他對公司有信心,對小股東來說不是一件壞事。


不過,王世榮參與了很多關連交易,那些交易多是王世榮私人公司賣物業給建業的旗下漢國置業,外人是很難知道那些是不是公平交易。幸好,那些只是千萬級的交易,跟公司資產的幾十億不是同一個量級,就算有價值外泄影響也不是太大。

關連交易其中比較大的是2013年的漢國供股,建業靠增加貸款來供獲發的供股股份配額,還包銷其他股東沒有供股的股份。供股的價錢是市價折讓大概10%,或大概漢國每股權益的三分一。那一役使到漢國的每股權益由2013年的$10.25跌到2014年的$8.22 ,超過20%。在2015年時因為樓市大好,漢國的每股權益升回$10.71,也勉強算是給股東一個交待。不過,這次事件令我覺得投資在漢國風險不少,而王世榮看來對建業好一點,所以投資在建業所受的大股東道德風險應該不會高。

關連交易列表


於二零一六年五月九日,漢國之間接全資附屬公司True Light Enterprises Limited(「True Light」)與 Rich Fate Limited(「Rich Fate」)訂立買賣協議,據此,True Light有條件同意收購而Rich Fate有條件同意出售Right Colour Limited(「Right Colour」)之全部已發行股本及轉讓相關股東貸款予True Light,現金總代價為港幣68,795,000元
  • Rich Fate由漢國及本公司之主席兼主要股東王世榮博士實益擁有

於二零一四年五月二十九日,漢國之全資附屬公司訂立一項買賣協議,向建聯之一間全資附屬公司收購位於中國深圳市龍崗區一幢別墅,現金代價為港幣8,063,000元

於二零一三年十二月,漢國建議按每持有兩股現有股份獲發一股供股股份之基準,以每股供股 股份港幣2.7元供股發行240,143,100股供股股份(「供股股份」),藉此籌集約港幣648,000,000元。 根據包銷協議,本公司(於供股前持有漢國55.79%權益)已同意認購本公司獲發之供股股份配額, 並按市場收費率計算之包銷佣金包銷餘下供股股份。於二零一四年一月,本公司已履行其包銷責任,並已包銷65,895,310股供股股份。連同認購獲 發之供股股份配額,本公司於緊隨供股後之漢國持股量已增至64.94%。

漢國集團於二零一二年九月十八日訂立一項協議,按現金代價港幣368,537,000元認購建業經 貿有限公司(「建業經貿」)之20%權益。

於二零一二年十二月三十一日,漢國之全資附屬公司訂立一項買賣協議,向建聯之一間全資附屬公司收購位於中國深圳市龍崗區一幢別墅,現金代價為港幣9,383,000元。

於二零一零年三月八日,漢國之全資附屬公司匯聯有限公司(作為買方)與Enhancement Investments Limited(「Enhancement」)(作為賣方)訂立買賣協議,以現金總代價港幣144,211,000 元收購Guru Star Investments Limited全部已發行股本及轉讓相關股東貸款予本集團(文件)。
  • Guru Star Investments Limited擁有新光商務大廈(現名為港滙大廈)
  • Enhancement為王世榮(本公司之主席兼主要股東)所控制之公司

(失敗擱置) 於二零零八年九月十七日,本集團之附屬公司匯聯有限公司(作為買方)與Enhancement Investments Limited(作為賣方)訂立買賣協議,以現金總代價港幣135,000,000元收購Guru Star Investments Limited全部已發行股本及轉讓相關股東貸款予本集團。
  • Enhancement為王世榮(本公司之主席兼主要股東)所控制之公司

22 則留言:

  1. 从你和其他网上blogger的交流初次接触到你的blog。看了很多篇。非常喜欢你的文章。从中学了不少知识。多谢!!

    建业和汉国的最重要和值钱的物业深圳汉国城市商业中心(128000平方米/占100%,)已完工验收,现装修中。项目投资约12亿人民币。估计今年可重估入账。 另外占侨城坊20%约44900平方米可能明年有机会重估入账。这两年账面值仍会大升。不过我对汉国的营运能力有怀疑,担心他的现金收入未必短期跟得上。

    我非常喜欢建业的低PB,但我另外还比较过建业和香港兴业480资产和业务,认为480兴业的前景可能比建业更好,如早月兄有好奇心的话可研究研究。

    希望你以后多出文。喜欢你求真的态度! PK

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    1. 漢國城市商業中心這個我真的不知會計是怎樣處理的。管理層在財報上說是用來賺取經常性租金,但是在「物業之詳細資料」裡歸為「持作發展之物業」一類,這一類應該是放用來銷售的物業,所以我不知哪個是真。

      按成本入帳的投資物業只有7億港幣,不知是屬於重慶漢國中心還是部份漢國城市商業中心(管理層有可能想賣一點,放租一點?),如果你知道答案請告知一下。

      香港兴业我有空看一下,多謝推介。


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    2. 我查看汉国年报对重庆汉国中心、重庆金沙商业中心和深圳汉国城市商业中心的归类处理。发现如下:
      重庆汉国中心
      2008年首次列在持作发展之物业。用途为商业/服务式住宅。
      2009年转列为持作投资之物业。
      2009年综合收益表列出
      “已完成物業改變為投資物業按公平值之收益:315,625,000 ”
      “持作出售物業改變為投資物業按公平值之收益:38,188,000”
      2011年用途由商业/服务式住宅转为商业/写字楼
      重庆金沙商业中心
      2008年首次列在持作发展之物业。用途为商业/写字楼/酒店。
      2014年转列为持作投资之物业。
      2015年综合收益表列出
      “投資物業按公平值之收益淨額:2,509,809,000”
      深圳汉国城市商业中心
      2006年首次列在持作发展之物业。用途为商业/住宅。
      2015年用途由商业/住宅转为商业/写字楼。

      我觉得汉国物业的归类与入账随用途计划的改变而变。正如你所讲管理層有可能想賣一點,放租一點。但后来又改变想法。很难搞清楚条数。你做得数据分析已很出色,帮助我更了解间公司。真的多谢你的努力和分享!
      据我好几年前网上找到的资料,2005年买入深圳汉国城市商业中心地皮的金额约为4.15亿人民币。(出售方负责人后来还因此买卖被起诉。当时卖价据讲实为市场价。)加上7亿人民币左右的建筑费用,总投资约12亿。我也不明白为和成本入账至今只有7亿港币。KP

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    3. 根據你的資料,管理層慣了將在建的物業放在待作發展,到完成後才轉去投資物業獲取公平值收益。看來如你所說,漢國城市商業中心在完成後將會完完全全由成本入帳到公平值入帳,那個會計收益應該會相當可觀。

      即然投資物業中只有"金山商業中心"是還沒出租,看來那7億港幣只屬於它。

      另外,那個漢國城市商業中心7亿人民币左右的建筑费用你是在哪找到的?

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    4. 1)7亿元是从我在网上看到后记下的笔记。刚翻找电脑存档也找不到原件。(已变成无根无具)

      2)但我意外找回存档中另一篇访问中公司报出的总投资。但金额和在其他地方看到的7亿部同。 还是用他们报的数为准。有根有据。将7亿的数忘掉吧。公司报的总投资数是约20亿。如下:
      “漢國深圳建80層高樓
      斥資20億元 文章日期:2009年7月28日


      【明報專訊】近年一直奉行「在香港當收租佬、在內地當發展商」策略的漢國置業(0160)表示,未來會集中火力在深圳、廣州、重慶3大城市發展房地產,旗下項目涉及總樓面面積逾112萬方米(逾1200萬方呎),估計足夠未來10年開發;此外,斥資近20億元人民幣打造的深圳「漢國城市商業中心」將於年底動工,預料4年後落成,憑藉其305米(約80層)的物業高度,將會躋身成為深圳最高摩天大廈之一。。。。。。。。華南兩個重點項目,今年都會有「動作」,如總樓面面積約12.8萬方米、位處深圳福田深南路的漢國城市商業中心,今年底將正式動工,發展期估計4年,預料項目投資額近20億人民幣,由漢國獨資。值得一提的是,集商場、商廈、高檔住宅於一體的漢國城市中心,物業高度約305米,不但是漢國的旗艦項目,建成後更會成為深圳最高大廈之一,馮文起估計物業的總市值,接近30億元人民幣。。。。。。”

      3)还有另一篇访问中提到重庆金沙商业中心(文中原名:重慶國際金融中心)的建造费为5亿人民币。https://quamnet.com/newscontent.action?articleId=2384587&listSectionCode=NEW_HEAD
      而我的无出处的笔记中这块地的收购价为52mil人民币。(但不知收购时要否有债务承担). 这大约和7亿港币的数对得上。PK

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    5. 更正:3)金沙商业中心应为金山商业中心 PK

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    6. 更正:2015年综合收益表列出
      “投資物業按公平值之收益淨額:2,509,809,000” 应为
      2,528,809,000
      PK

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    7. 终于找到了!http://www.chinajsb.cn/gb/content/2010-05/22/content_310713.htm

      PK

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    8. 地是2005年的,建築費是2010年的,看來公平值可以番倍。11億人民幣是12多億港幣,那是每股兩塊多權益。謝謝你的資料!

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  2. Student says :

    More stocks analysis is good for all investors.

    Peaceful = Healthy = Rich

    Many thanks!

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  3. 最欣赏早月兄写的风险这一段。谨慎,认真。PK

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  4. 精彩.精彩.客觀.全面.專業.
    個D淨系識從年報東抄一段西抄一段而自稱做分析的拍埋一比真系如同垃圾,而家明垃圾先生點解要封筆早抖了.

    LTP

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    1. 這位所謂"匿名"的LTP先生/小姐/太太/大爺: 請不要心存偏見, 為反而反.好好的看看早乙先生的分析,再回頭看看人家的投資,OK?.
      NTM in French

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    2. 這位所謂"匿名"的NTM先生/小姐/太太/大爺: 請不要心存偏見,小弟幾時反對過早月先生?請學好中文,好好的看看在下寫什麼先好話人,OK?

      LTP

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    3. [[..這位所謂"匿名"的NTM先生/小姐/太太/大爺: 請不要心存偏見,小弟幾時反對過早月先生?請學好中文,好好的看看在下寫什麼先好話人,OK? ]]LTP應該好好看看人家NTM的意思,人家是叫你睇睇某先生為甚麼要把216做[鎮倉之寶]..哈哈~~~~

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    4. 支持任何人有理據地從不同角度(特別從相反角度)去睇一間公司,咁先可以幫自己諗得全面啲,但請理性討論,不要單純地支持/反對某人。

      另,溫馨提問:
      1. 從年報上看,建業發展(集團) 持有63.24% 建業實業,非100%;
      2. "2015年這252億的公平值收益",呢度應該係25.2億;

      斜陽

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    5. Roy, thanks,已改。那個持有的股權原意應該是63.33% (63.24 + 0.09, 反應王世榮總共有的股權,減少些箭嘴)。

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  5. 早月兄、真的很欣賞你的資料及分析,多謝你的分享、最近一直想加強自己睇年報的能力、請問早月兄有沒有相關書籍介紹、能增強這方面的知識,多謝

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    1. 像學中醫一樣,書教的只是甚麼藥有甚麼藥性,甚麼病可以用甚麼藥醫,但到看診時需要的是經驗和臨場應變。看年報做分析也是一樣,年報每間公司都有不同資料,有些資料有用有些沒有用,每樣資料之間的關係財報上也未必會言明,要靠經驗和臨場判斷。經驗可以從看年報和別人的分析文章慢慢學習到,臨場的判斷就要自己多些去臨場,看年報,做多些判斷,寫分析。這個「寫」很重要,沒有寫過的話就很難看到一些細節位,學到甚麼也很易忘記。

      這個blog右邊「價值投資讀物」有我一些推介的書,不過沒有一本是針對看年報做分析。它們有些是基本功,即解釋甚麼是ROE或者甚麼是護城河這一類,有些是看財報中可能會騙人的地方,例如「Asian Financial Statement Analysis」。這些書多是教你某個特定場合可以做甚麼,例如想看公司穩不穩健可以計「負債權益比」,看公司賺不賺錢可以看ROE,但判斷你要處理的是甚麼場合,看ROE還是ROA還是ROIC還是有甚麼要調整,則只能憑經驗。

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  6. 请问中环宝轩服务式住宅物业會計上是怎樣處理?会系成本入账还是市场估值入账? PK

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    1. 通常酒店是按成本入帳,不過建業將寶軒列為投資物業,所以我估計是按公平值入帳。

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    2. 我也是甘估。经营分类资料也没有单独列出酒店业物。 只是归入物业投资。酒店地皮的估值大部分应已反映。 PK

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