買還是租？

 事緣跟網友在談論這個經典的話題，買樓還是租樓+823 (領展)。如果沒記錯的話，網友說買樓可以用槓桿九成回報不錯，我說住公屋是人生勝利組，用錢買823就可以了，就算不夠買樓的回報，也不會差太遠，好處是人生會開心一點。當然，我當時只是猜想而已，沒有認真計過，所以決定認真計一計。

在下面的spreadsheet中，黃色背景是用家可以自訂的數字，其他是輸出。我先用一個嘉湖單位做例子，詳解每一個cell，看看結果，再看看把自訂數字變一變會有甚麼變化，最後說結論。

• Property price：以7百萬的嘉湖623尺中層單位做例子

• percent down: 按九成，所以10% down

• mortgage principal: spreadsheet計出付多少首付，$700,000

• mortgage annual interest rate (comp. monthly): 按揭利息2.5%, 每月結算

• Amortization terms (in years): 按揭年期30年，即360個月

• monthly payment: spreadsheet計出每月貸款，$24,893

• Annual property appreciation rate (comp. monthly): 假設樓價每年升8%, 因為是compound monthly, 所以實際上假設的是差不多9%升幅。即八年番倍。

• Extra monthly expenses：其他每月買樓的支出，即地租、差餉、管理費，我假設是月租的地租和差餉8%加$300管理費，所以$1500

• extra monthly expenses inflation rate: 其他每月買樓支出的通脹，我假設和租金通脹一樣, 6%

• purchase cost (fixup, commission,etc.): 新入伙的上車成本，包括經紀佣金、印花稅、律師費、裝修費等等，我的假設是樓價5%加10萬，共$450,000

• Monthly rent: 同等單位租金大概是$15,000

• rent inflation rate: 租金每年升幅6%

• rent multiple for deposit: 多少個月按金，假設是2。留意的是按金在其他的數字來說其實很少，所以我假設租客最後拿不回租金。

• annual return (comp. monthly): 假設投資回報是每年12%。如果由07年到現在，買823年回報是10-11%, 如果是前兩年，回報是15%，所以用大概靠中低的12%。

 

(spreadsheet的連結在這裡，make a copy就可以用了)

以上這一堆假設下面就是Simulations(模擬)了。模擬的情況是「假設租客把不買樓省下來的錢，如首付、入伙成本、每個月租金比供樓少的餘額(可以是負)，拿去投資。如果在當月底把房子賣掉的話，買和租的分別是多少，不計賣樓的支出」。如果是30年貸款，可以看到第360個月，20年貸款可以看到第240個月。

Simulation中最重要的項輸出是accumulated wealth for renter(租的話最後累積的財富)，accumulated weath for homebuyer(買的話最後累積的財富)，和renter excess(租客比較富有多少，負的話代表買樓的比較富有多少)

第0月，是指買樓的那一刻，自然是租客比較富有，因為省了一大筆上車成本。不過一年後，隨着樓價的升幅，加上槓杆加持，買樓的很快超越租樓的財富，而且一直領先。有一點要留意的是，到第十二年，買樓的每月供款加每月的雜費比租金低一點，所以租客再沒有新的現金流去投資，而且每年還有一點現金流支出去彌補相差。最終在第360個月，買樓的財富累積到7千6百萬，租樓的只累積到5千萬，即是租樓的比買樓的差1/3。

如果假設首期付三成，由於買樓的槓杆比較低，在第29年的時候，租客的財富反敗為勝。在第360個月，租客財富累積到8千1百萬，買樓的財富累積到7千7百萬。當然，買樓的供樓的在供樓期間做一些refinance，把槓桿一直維持在高的情況下，也可以輕易打倒租客。

最後的假設是交雙倍公屋租金的租客，即每月6000起步，買樓的照樣原本的用九成按。在第173個月，即第15年，買樓的財富和租客相差最大，1千8百萬 vs. 1千5百萬。

之後租客開始追上來，在第258個月追平，到最後第360個月時，租客累積財富1億2百萬，買樓的累財富是7千7百萬，所以買樓的比租樓的低1/3。當然，買樓的在中途refinance去保持槓桿的話，相信也不難打倒租客，不過那條數太複雜，就不計出來了。

順帶一提，如果進取一點，買股加點槓杆(e.g. 1.3x)，去到年回報15%的話，公屋租戶其實和買樓(即使中途refinance)的財富到最後差不太多。

結論是，從歷史上來看，由於香港樓升得快，靠簡單的買823領展，即使是人生勝利組的公屋租客也很難有買樓的財富高，不過結果顯示分別也不是非常大，希望人生flexible一點的話其實一直租也不會很差。

家人投資組合 (3)

入$2000 (分兩次):

• $200 買 SPY
• $1100 買MCHI
• $200 買 AMZN
• $300 買 BRK.B
• $200 買 FB

繼續入少少AMZN, FB。Berkshire Hathaway本身業務沒甚麼，但買入的蘋果和日本股票大賺，自身股價郤沒漲多少，所以我入BRK.B比較多一點。

近幾天的中國整頓，大概是娛樂禁娘炮，"勸"公司不要要求996，對員工好一點，和未成年遊戲的時間更加縮短，一些大學限制單機遊戲，還有傳出中國暫停批新網遊。基本上大的整頓應該算是告一段落，但遊戲方面，相信還有很多整頓空間。最近的約談，估計是限制遊戲可以賣甚麼來變現，即是說，在遊戲的整頓方面，不會止於未成年人。我預料對成年人的遊戲時間限制也是遲早的事，畢竟已經有文章說網遊是「精神鴉片」，那加多些限制也是情理之內，騰訊自然首當其衝。

MCHI雖然騰訊佔比大，但也有其他如阿里巴巴和平安這些有能力回升的股票，我對這個投資組合是用DCA (dollar cost averaging)的策略，價低的時候就自然是機會買多一點，所以這次加碼也加重在MCHI。

今年對這個投資組合加碼得差不多了，預計下年才會再入錢。

Portfolio

Transactions

個股短評

以下股票代號後加號代表在上一次更新以後加了倉。

SPY (+)

巴菲特建議大部份人都應該買S&P 500 Index fund, 它遺產有90%也會這樣處理，所以我跟。計劃每次入錢也會買少少。

MCHI (+)

中國科技股ETF, 重倉Tencent和Alibaba，合我心意。計劃每次入錢也會買少少。

FB (+)

全球MAU 2.8 billion以上，最大social network，總有人用Facebook/Whatsapp/Instagram, P/E 大概30，revenue年增長20%以上沒有難度，不貴。公司有大量option values, e.g. VR, cryptocurrency, e-commerce (Shop), etc. Bytedance的Tiktok是潛在危機。

BRK.B (+)

偶像巴菲特公司，只要不太貴的話都會入貨支持一下。現在大概P/B 1.3-1.4， 可以接受。

AMZN (+)

中國以外e-commerce最大；物流一流；雲計算第一；Prime會員超值；智能設備雖然不齊全，但全部都是爆款；最大的ebook market兼有最暢銷的ebook reader: Kindle; Ads的生意急速增長。在網上醫藥市場有潛力。基本上，在所有技術含量不高而和提升生活有關的領域都有潛力，誰的profit margin高它就挑戰誰，屈機的公司。缺點是現價偏貴, P/OCF ~ 30, P/op inc. > 60， 年增長15-20%。

OPK

開戶送的，我不知它幹甚麼。