2018年10月15日星期一

林鄭大膽的「明日大嶼」

林鄭的「明日大嶼」受到不少批評,主要針對兩方面:1) 價錢和2)時間長的風險。我認為,這些批評並沒有看到計劃對香港所帶來的益處,只看到付出,沒看到回報,有失偏頗。


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首先是價錢。姚松炎是反對「明日大嶼」這個計劃的政客(職業是測量師),所以由他所推斷的建島成本可以視為這個建島成本的上限。根據他旳推斷,那是一萬億港元(包含通脹)。這個成本包括道路、排水及自來水系統、電力和道路工程等,即是政府花了這個一萬億,那個島就可以ready賣給私人公司去發展。

島的面積是1700公頃,即182,986,477平方呎,即每呎成本不足$6000。而看看2018年的賣地記錄,平均$57,000一平方呎。人工島的地方就近香港島,就算因為配套沒那麼完善,打折一半,賣$28,500一平方呎不是問題吧。假設做島需要30年,地價保守假設每年升3%,30年後就是28500 * 1.03 ^30 = $69,176 一呎。成本$6000,三十年後值$69176,年回報8.5%。這數字還沒計及$6000的成本是未來三十年攤開來付,不是一次過付,而且政府會發債來上槓杆,所以這個項目的回報輕易達到雙位數。

此外,香港政府在「明日大嶼」真真正正的「增加土地」,而不是改變現有土地用途,有一個大好處,就是在收地時有更多籌碼,減少公幣浪費。「你不滿這個收地價嗎?那我用錢來建多一個島好了,你拿着地自己慢慢耕田觀鳥。」

風險方面,我不是工程人員,但人工島不是甚麼人工智能高科技產物,也有很多先例。對比棕地發展和其他解決土地的方案,人工島面對的主要都是客觀科學問題,而不是賠償和保育那些含政治、利益輸送等複雜的人文問題。風險大嗎?當然,但可以把香港這個餅做大,這些風險都是為了香港長遠利益着想,絕對值得。

很多人往往說香港政府沒有遠見,但到政府真正推出一個有遠見的項目時郤又大加反對,畏首畏尾,那些人實在可恥。「明日大嶼」建成後對香港帶來的好處是無容置疑的,既可以增加土地來解決香港最大的社會問題,回報率又高,而這是一個只有香港政府才有能力執行的計劃,所以由林鄭推出,實在是順理成章。我很慶幸,香港擁有這位賢明的行政長官。

Update: 10月24日e 線金融網有個podcast KingSir會客室:『明日大嶼』真是『明日大愚』?,提出了不少支持建島的理由,例如,過往歷史收棕地和農地上的困難(政治原因和勞民傷財),收回來的土地面積根本不足,香港政府現在地儲緊拙所以要追回時間等等。


18 則留言:

  1. 回報還是要打點折扣的,假如公私營比例7:3不變,只有3成土地可以賣地,而且還有有些綠化或公共設施用地。我覺得她是一個想有作為的行政長官,但要多點資料才能判斷這次填海行動

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    1. 香港任何土地都要考慮撥給公營或私營,如果政府選擇了公營,那是因為覺得用來公營的價值比私營高(包含positive social externalities)。所以以私營的角度去看這個島的價值,是一個較保守的估計。

      綠化用地可以說是已經包含在私營發展的地方,因為有綠化的樓也賣得好。公共設施用地假設四分一(而假定這些設施是零回報),項目unleveraged回報也有6%以上,發債的話回報會是高單位數,而且這是一個很保守的估計。

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  2. 由於小弟不才寫唔到咁好文章~但我同意你講法..香港人乜都反對..
    如果當年8萬5無反對..而家住屋問題可能唔會咁嚴重..
    今日又再反對..20年後香港人就只好返上大陸住了

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    1. 嗯,香港沒可能禁止新移民來港,港人只會越來越多,有大量增加土地的項目才可以以逸代勞。

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  3. 見到某D 議員為了選票而反對上街遊行, 提出一D 係人都知的觀點(貴/保育/時間長)去愚弄市民, 真係好反感

    真正有料的人應好似早月兄咁, 每個Point 有根有據, 有正有反, 先有討論的空間, 而不是一味出來叫口號叫反對

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    1. 很多香港政客都靠和政府打對台來嘩眾取寵,以達到政治目的。很少是認真考慮計劃的可行性,在計劃上提出可改善的空間。

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  4. 不少低下收入家庭,居住環境仍陷於水深火熱之中:

    https://youtu.be/qZ2O8TnlEhY

    如拋開政治陰謀論,人工島能提供affordable房屋的話,對夾心階層人士絕對有大幫助!

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    1. 政府着力增加房屋土地,香港才會越來越好。

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  5. 只因人工島觸碰到太多既得利益, 那些屯積大量農地的人, 及棕地的地主們當然急了!

    ahchiu

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    1. 只希望明日大嶼不會像八萬五般給擱置了

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  6. 只因人工島觸碰到太多既得利益, 那些屯積大量農地的人, 及棕地的地主們當然急了!

    ahchiu

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  7. 政府做庄: 地产商和农地地住要懂如何自处.

    楼是要来住的.
    民生发展影响管子钳稳定,政治大于一切,别光说市场经济.
    人工岛或其他大型填海计划不断推出,政府大把新筹码大你.
    政府土地拍卖不到价必定收回. 地产商不要想低价补充土地筹码.
    2047将至,时日无多.手上有地不要空置, 要纳税.得不偿失.
    (要尽快下注开发, 别想跟政府讨价还价.)

    我支持政府做庄.
    别忘记,小地主是斗不过共产党的.



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  8. 更正: 民生发展影响管治稳定

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  9. 大地主富二代要分庄闲.

    记得在关键时刻,多做贡献,拥护香港特区发展,支持国家.

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  10. 很高興社會上還有願意花時間做研調,願意理性思考的聲音!加油!

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