探討DCF的D

在上一個post提到，我們知道要找出discount rate(折現率)才可以做DCF或DDM的分析，那麼，我們怎樣去找這個discount rate呢？

Discount rate，或作hurdle rate，又作threshold rate，或更貼切的required rate of return（即必要回報率)。巴菲特說過他用機會成本去決定買一隻股票。他說他用的是US 10-year Treasury rate(美國十年政府債券利率)。在1991年Berkshire Hathaway給股東的信裡，他在計算一間公司的價值時用了10%的discount rate。那個時候，US 10-year treasury rate是8.09%，都算幾接近，所以他的確是用美國債券去作為discount rate。但是，現在的美國債券利率很低，我覺得他應該是會用美國債券息率的兩倍，即7-8%，但我不太確定。

另一方面，在窮查理寶典裡，很多查理芒格的例子都用15%做discount rate，他甚至說：

"I don’t purchase a company unless I can make 15 percent or double my investment in five year or less" (來源)

我不太清楚他是幾時說這句話的，但那個時候美國十年政府債劵利率肯定低於10%。以巴菲特Berkshire Hathaway的多年戰績來看，他們的確是應該用了這個較高的數字。

在學術界裡，有幾個方法去找這個discount rate，但最常用而又最可行的，應該是CAPM(Capital Asset Pricing Model)，formula是(discount rate在這裡叫作cost of equity)：

Cost of equity = Risk free rate of return + Premium expected for risk

或者

Cost of equity = Risk free rate of return + Beta × (market rate of return – risk free rate of return)

那個risk free rate of return是無風險利率，跟你計算入面相應的cash flow的貨幣有關，所以估美國公司值的時候用美金的無風險利率，印度公司就用盧比。 通常我們會用十年政府債券的利率去推測，因為那個年期跟你預測現金流的年期差不多， 而且也較易得到這個年期的各國政府債券和公司債券的利率數據。嚴格來說，我們只會用評級有AAA的政府債券為無風險利率，例如美國或香港。如果政府不是AAA，我們要把政府債券的利率減去那個政府的CDS spread。Beta是那支要計算回報的股票的波動性和市場指數波動性的關連(美國用標普500，香港用恆生指數)，如果和市場指數波動一樣，beta就是1，如果是市場指數波動的兩倍，就是2。實際來說，這個beta通常是TTM(即Trailing-twelve-month)。至於Market rate of return (市場回報)，用哪個市場的回報跟公司revenue的來源有關，用不同年期的平均回報也會有不同的數字，美國和香港通常計出的是6-8%之間。

Blogger鐘記在用DDM評估新鴻基地產的內在價值（四） 和 用股利折現模型再計一次匯豐的內在價值（十）用的就是這個CAPM計出來的discount rate。不過要留意一點，他在計算匯豐的時候，用的無風險利率是以香港政府債券來算，但匯豐的利潤只有大概三分之一是來自港幣，所以那個無風險利率不完全match到匯豐的cash flow。(要更詳細的可以看Aswath Damodaran的堂)

近來，巴菲特和芒格說他們不是真的用discount rate，而是看一籃子他們追蹤的股票，看看哪一支股票的回報較高來決定買什麼。我不完全相信他們這句話，因為我肯定他們心入面一定有一個hurdle rate，不然，他們現在的現金水平不會那麼高(保險公司部份資產有17.5%是現金)，和2007時(18%)很接近。

就我個人來說，用discount rate時不是為了計合理價，而是為了計我買入的最高價(buy limit)，所以我看它為required rate of return，必要回報率，即一個要令我投資這支股票的最低限度回報率 ，無論這支股票的"risk"("風險")或"volatilty"("波動性")是多少。我通常會用10-15%之間，原因是我的機會成本是市場回報，即SPY或盈富基金的回報，在6-8%之間，取最大值，即8%。因為我要超出市場回報，所以加2%做margin of safety，最低的必要回報率就是10%。通常是有強勁護城河的公司或我用很保守的方法計cash flow時我才會用10%做必要回報率。對於增長高的公司，估錯的機會較高，所以我會要求更高的回報 ，最高去到15%。在考慮買一些前景較不穩定的公司時，或一些對通脹抵抗力較低的公司時(例如金融公司)，我也會偏向用高一點的必要回報率。

由DCF談到DDM

DCF(discounted cash flow) analysis，即現金流折現法，可算是估值中最正確的估值法，因為它給你的是一個絕對估值(absolute valuation)，不是一個比較估值(relative valuation)。絕對估值較少受到市場干擾，不會出現羊群效應如「一斤鹽兩百元低於合理價，因為隔鄰賣二百五十，剛剛還有個太太買了！」。

不過，任何估值，都是garbage in garbage out，而DCF對輸入的數值有特別高的要求，你錯少少，會令到個結果錯很多。把未來每年的現金流估出來很煩很難，所以很多時會用一個每年一樣的增長率(constant growth rate)去代替。假設你認為一間公司每年有自由現金流一億，每年增加8%，直到永遠，而你用discount rate 10%，那公司的估值就是五十億:

$100,000,000/(0.10-0.08) = $5,000,000,000

如果你後來發現原來公司只會每年增加自由現金流7%，那公司的估值就會跌到三十三億：

$100,000,000/(0.10-0.07) ~ $3,333,333,333

即是如果你用當初的估值去買這間公司，你會買貴了50%。

用每年一樣的增長率很易出錯，所以通常都不會假設一個增長值可以去到永遠，而比較常見的是把增長分開兩截，例如頭10年每年8%，之後每年4%到永遠。這樣做會把估值保守一點去估，雖然對賣方不公平(假設你賣家是1964年的巴菲特，他能做到每年增長20%，維持40年)，但在股票市場裡，你是看不到賣方的，所以作為買家的你那是較好的估值方式。題外話，由於用DCF的時候只要把假設改變一點，不會覺得不合理之餘，又可以做出任何的價格，所以在面對面的交易中很少會用到，不然只爭拗這個增長率是7%或是8%也夠吵半天，沒可能促成交易。面對面的交易較多用比較估值法，例如比較最近買賣的EV/EBITDA或物業常用的capitalization rate。

用DCF在股票時通常都會以公司的自由現金流(free cash flow)來做，即經營活動所得的現金(operation cash flow)減增加資產的費用(capital expenditure)。先不說這種算法還要考慮到哪些現金支出算是維持公司的經營的必要支出(這是自由現金流定義的其中一點)，哪些算是再投入公司或其他投資，我們還要去估計這個free cash flow有多少是以股息給你，有多少是管理層「幫你投資」，例如再投入公司、收購業務、回購股票、減債。

Free cash flow用來「幫你投資」的部份全靠管理層心目中的investment return threshold，即投資的回報目標。這個threshold很多時都不同你心目中的投資回報目標，可是它足以改變你這支股票的回報。舉個例子，一間公司每年free cash flow一億，如果你的回報目標是10%，那它的估值對你來說就是十億，不過這估值是基於每年的一億free cash flow都以股息去給你。如果管理層只派四千萬股息(4% dividend yield)，另外六千萬拿去「幫你投資」，而他們心目中的threshold只有8%，假設每年dividend payout ratio不變的話，公司每年free cash flow可以增加:

(1 - payout ratio) x reinvestment rate = 60% x 8% = 4.8%

用十億買入這間公司的你只會得到4% + 4.8% = 8.8%的每年回報。

由於這種用free cash flow來做DCF有對管理層評價的難度，有些投資人會選用較保守的DDM(dividend discount model)，即股息折現法，去做估值。這種方法可以排除對管理層的揣測，而只是從散戶的角度，用一些財報中較易掌握的數字，例如dividend yield，dividend payout ratio，同dividend growth。Formula是:

FTM股息率+股息增長率 = 回報率

即

估價 = FTM股息 / (回報率 - 股息增長率)

其中FTM股息是forward-12-month dividend，即未來十二個月股息。股息增長率可以用過去十年的每股營收(revenue per share)和每股淨收入(earning per share, EPS)去估計(要留意如果payout ratio有上升的趨勢, growth要向下調一點)，或某些行業可以用dividend payout ratio x return on equity去估，例如銀行、保險、reit。要再保守點的話可以加上之前提到的把增長分開兩段，即二段DDM(Two-stage DDM)，這個方法解釋的話有點麻煩，我直接用個例子去說明，假設頭十年:

FTM EPS: $1
Dividend payout ratio: 40%, 即FTM股息$0.4
EPS增長率 = 股息增長率: 10%

之後每年的payout ratio轉為80%，股息增長率3%。用回報率10%，那這支股的估值是頭十年股息折現加十年後的估價折現：

十年後的FTM股息 = $1 x (1 + 10%) ^ 10 x 80% ~ $2.08 

十年後的估價 = 十年後的FTM股息 / (回報率 - 十年後的股息增長率) = $2.08/(10% - 3%) ~ $29.71 

十年後的估價折現 = 29.71 / ((1 + 10%) ^ 10) = $11.45 

頭十年股息折現 = 0.4/1.1 + 0.4 x (1.1/1.1) ...0.4 x (1.1/1.1) ^ 9 = 0.4/1.1 + 0.4 x 9 ~ $0.36 + $3.6 = $3.96. 

總估價是$11.45 + $3.96 = $15.41。

分開兩段增長時用多少年來做分界，基本上是靠估，大公司的話我建議最多10年，小公司的話20年也已經去得好盡。

當然了，DDM只能夠用在給穩定股息的公司，對其他公司還是要用回free cash flow做DCF。用甚麼discount rate也有討論的地方，以後有機會再說。

不斷學習

如查理芒格所說，巴菲特其中一個厲害之處就是他不斷學習，所以就算巴菲特沒遇到芒格，投資也會做得很好。每天讀一點書，長年累月，經過複式效應，你也會越來越厲害。我把一些讀物放在一個頁面叫價值投資讀物，頁面會不定時更新，希望可以幫各位價值投資人在知識上更上一層樓。

我其實有個疑問，幾本入門的書(價值投資讀物入面有懶人包和入門書)對初入門的讀者應該算頗易上手, 那麼一些專教讀財報的課程, 是不是有用呢? 因為我在讀投資書之前，已經有少少會計根底，所以未必能夠明白初學者的難處。如果那些教讀財報的課程是有用的話，我會想試試在這個網誌寫一寫初級的財報知識，讓大家可以省掉一筆小錢和時間，在此路過的請給些意見，謝謝!

領展是一間經營得超好的REIT, 不過現價有點貴

為甚麼領展是一支少有的好REIT？

先介紹一下。領展 (HKSE: 823)不只是香港，還是亞州最大型的REIT，主打香港商舖，2015/2016年度來自物業收入87.4億，其中約四份三來自零售物業，四分一來自停車場，還有少許來自辦工室，擁有超過160個大型物業，物業資產總值1606億。本來一直只有香港物業，但在2015/2016年度買了北京歐美匯購物中心(位處「中國矽谷」中關村的中文地帶)以及上海企業天地1號及2號(位處新天地，核心商業區)，自此多了來自中國內地的收入。在2016/2017中期財報中顯示，來自中國內地的物業收入佔了6.3%。

下面是2015/2016的物業組合零售行業組合，可見關於「食」的行業佔了六成以上，所以抗跌能力很強。



有多強？可以看看下面(留意領展的財政年度是以三月做年結)：

由2007到2016年間，每年的收入都有雙位數增長，margin也是一直在漲，甚至在金融海潚的2007-2009年間，也一直爆升。更令人讚嘆的是這些增長可以說完全是organic growth，沒有靠增發股份，股數一直在22億附近。

每年續租租金也是穩穩的升，領展的租戶都是三年續一次約，以下看到每次都有20%以上升幅，即平均每年升7-8%。

順帶提一點，領展的管理層是按成本收回基準收取管理費(英文cost recovery basis，其實我不知是甚麼意思，感覺是很實惠的收費...)。以下看到，G&A expense只佔淨資產0.3-0.4%上下，佔物業收益的4-5%，算是非常合理。

領展因為有財力，在上市時已經有相當規模，物業都位於人流集中地，和政府關係密切，在香港這個小小城市裡，可以享盡香港的繁盛，擁有在REIT這行中比較少見的護城河。香港的GDP+CPI增幅平均每年有6-8%，零售功不可沒，也解釋了領展每年每月的平均租金增幅，既高且穩：

領展的好，或者在2010年年報裡可以找到答案:

• 主要投資於產生穩定收入的房地產
• 租戶基礎多元化
• 零售物業針對滿足大眾日常基本所需
• 停車場物業收入大部分來自月租用戶
• 零售物業坐落優越地點服務範圍廣闊
• 租約屆滿日期分散
• 負債對資產總值比率相對較低
• 透明度和信息披露水平高，並設有獨立受託人(因為公司大，而且出名，管理層都小心翼翼去經營)
• 管理團隊經驗豐富
• 董事會大部分由獨立非執行董事組成
• 內部管理房地產投資信託基金，換言之，管理人由基金單位持有人擁有，確保雙方利益連成一線

估值

由於領展派息高，而且一直都穩穩的雙位數增長，用各種DCF估值的話都會告訴你：任何價都可以買！既然如此，只好改用資產的估值方法。

2016/2017中期財報的每股資產淨值是$58.2，一月十三號的收市價是$52.35，是不是代表有少許折讓呢？答案是否的。財報裡的物業資產市值其實是會計師「估」出來的，他們用各種方法去估，而其中一種是收益還原法(income capitalisation)，由於這個方法在投資者的地產買賣中比較常見，所以我用這個方法。收益還原法的意思是在估計物業淨收入(即租金減經營支出)除一個百分比去做資產的價值，例如淨收入是$10, 用還原率(cap rate) 5%的話，資產就值$200。那麼還原率是怎樣找的？其實也是估，根據這個時期其他物業的買賣價去估，還原率越低資產價就越高，而這個「估」很易「高估」了資產的價值，為甚麼這樣說呢？

先看看2016/2017中期財報，投資物業的價值是1674.7億，物業主要是香港，所以用香港的加權平均還原率，即是財報是用了大概4.58%的cap rate去估這個投資物業的價值。從以下看到，這個cap rate是歷史新低：

如果我們用5%的話，投資物業的價值就只有1534億，每股資產淨值大概$52，如果用6%的話，則只有1278.4億，每股資產淨值大概$40。我相信，6%比5%更靠近正確的cap rate，主要有三個原因。第一，美國加息週期開始，聯儲加息會令美債加息，投資人對國際上其他金融資產的收益率的要求也會提高，而香港身為國際大都會，資金流向自由，物業的cap rate也一定跟著提高。

第二，香港的經濟繁榮很大機會到了強弩之末，不但GDP growth向下，零售也在向下，影響租金增幅:

領展的租戶的銷售增幅也在下降：

租戶的租金都銷售比是有限度的，銷售增加慢了，租金也不能增得太快，也間接影響cap rate。

雖然居民收入穩步上升，但上升幅度沒有增加，不能對沖GDP同零售銷售的頹勢。

第三，領展實在管理得太好，租用率到了歷史高峰，這樣雖然和新租戶商討租金時可以提高一點，但已經不能再加多少租戶，物業淨收入的增幅潛力下降，也會影響cap rate.

增購物業的難度增加

由於領展把物業淨收入在扣取必要的費用後，都派給了基金持有人，增購物業的資金來源主要靠資產recycle和發債。資產recycle方面雖然機會沒有太多，但我覺得還可以繼續。而債務方面領展的債務雖然算低，但已到了一個較高的位置，加上由在開始北上發展的決定上，可以看到管理層在香港找到投資的機會變少，北上要更加審慎，加槓杆的意慾會減低，所以領展靠增購物業去增加收入，增加公司價值的機會比以前少了。

總結

領展在公眾的監察下，透明度高，公司架構減少了管理層和基金持有人的利益沖突。因為是由政府孕育出來，領展的管治經過多人的審理和改善，加上管理層有多年房地產和投資經驗，多是大公司出身，他們隨著香港的繁榮，把領展打理得頭頭是道，成績驕人。領展的已有物業佔盡地利，加上和政府的關係，可以配合城市規劃，作長遠部署，擁有業界少有的護城河。長遠來說，領展會是不錯的投資，可是，在未來幾年，我相信它的估值會受香港大圍因素影響而下降，現價接火棒的機會挺大。

免費的英文投資估值班

這是由Finance Professor Aswath Damodaran教，他是Investment Valuation的作者(懶人版)。完整的免費Valuation online課程在此。Damodaran多是用DCF做估值，而且用很多數字去看不同assumptions，認真的價值投資者可以在他身上學到很多，不過很多人會覺得很悶。

Damodaran在一月會開班，應該和online版的差不多，你可以跟他班的進度一同上課：

• 課程link
• webcast
• youtube playlist

他最近出了本新書Narrative and Numbers: The Value of Stores in Business, 應該會講Tesla的估值(他的blog之前有提過)，不過我還沒看，還沒有時間。

原post: http://aswathdamodaran.blogspot.com/2017/01/almost-time-for-class-spring-semester.html

因資產淨值太低而清掉CHIX

我沒打算做實時交易記錄，不過最近清掉的CHIX值得說一說。Global X China Financials ETF (Symbol: CHIX) 在我上季總結有提過，是一支中國和香港的金融業懶人包ETF。先看一看top holdings(更多)，其實真的不錯：



裡面有香港價值投資者喜愛的內銀，鐘記的愛股AIA，港交所和中人壽，國內價值投資者喜愛的平安保險，還有我喜愛的長和。其餘holdings也是甚有投資價值的內銀、香港房地產之類。我沒有對這裡的任何一支股做過詳細研究，但一籃子來說，低P/E、低P/B，高ROE(~15%)，一直盈利，不易消失而且會一直增長的金融業，我合著眼就買了。

可惜的是，因為這個ETF的資產太低，我決定把它賣掉。有多低？根據NAV per share $13.31，總淨資產$27,295,292.6 USD。一年的管理費是0.65%, 即$177,419，這個數字只夠請一個基金經理吧。雖然這是passive index fund，不是真的需要經理，但那些行政費會計費都要錢吧，根本不夠。我們通常只會看自己花去的錢有多少，但我在李嘉誠的語錄學到，確保別人有錢賺也很重要，而CHIX根本不能替公司賺錢，它的存在價值就成疑了。

CHIX平均每日volume不夠20,000，雖然我不是大戶，但這個volume真的太低，買和賣虧的spread也有相當。

加上，CHIX已經有六年以上歷史，這麼久也吸引不了投資人，清盤的風險是挺大的。我覺得與其live with這個清盤不穩定性，不如趁現在有少少盈利自己賣掉。

既然沒了懶人包，只好自己做功課了 :(

2016年第四季總結

我決定每季為自己總結一次，這樣不會因為要「交貨」給自己太多心理和時間的負擔，也不會把重要的決定忘了記錄。

I. 組合回報

跟2016年第三季比：
我的組合回報: +1.76%
SPY回報: 3.96%

跟2015年尾比：
我的組合回報：+68.76%
SPY回報：+10.75%

槓杆：1.80x
比起第三季的1.86x其實高了一點點，因為第三季時用了RWM(ProShares Short Russell2000)做對沖, 實際上是170% long 16% short, 而這個季度完全沒有做對沖。

II. 2016年第四季回顧概述

這個季度做得最好的是在Donald Trump當選後的早上馬上賣掉用來對沖的RWM，不然這季會虧得很慘。在數票之前一天，我已經打算賣掉RWM，因為對沖是短期的投資，這樣會逼使我每天都看新聞和自己的組合變化，這實在不是我想過的生活！再加上我想不到和不相信自己可以料得到短期內美股有大的向下風險，致使我有了放棄做對沖的決定。在聽到Donald Trump當選的消息時看見futures跌本來很開心，預料RWM會爆升，但早上開盤時RWM只升了很少，我也沒多想就全賣了，只賺了點飯錢，回頭看來這個決定真的是「明智」！

在買倉方面，買得最多的是CXW、HT、CCP、TEVA和CBL。CXW和HT是因為在Donald Trump當選前估值超便宜，保守估計CXW的P/AFFO只有8，HT的P/AFFO只有9加上有回購。其中CXW因為在Donald Trump的當選而大賺，實在喜出望外。HT隨其他hotel REITs上升了15%，也算加倉加得好。

CCP(純skill nursing facilities REIT)和TEVA(generic drugs leader)因為政治上對healthcare的不穩定，跌了不少，不過我相信政府不會減skill nursing facilities的撥款，藥物上對generics的價格也不會過份干預，市場上對healthcare的各樣擔憂雖然有理性支持，但我相信最終一切會一如往惜。

CBL和我另一支重倉WPG因為網上shopping，尤其Amazon的威脅，跌了很多。由於估值已經十分便宜，就算將來不能大升，跌的空間也很少，加上近10%的股息，長期回報應該不會太差。

今個季度最大的賣盤是IRT，減了三分一在$9，保守估計是P/AFFO 13. Internalized management交的代價削弱了公司盈利能力，不過apartment reit是比較穩定的一種REIT，IRT的估值在同類型中算便宜，所以之後不會再減持。

我的科技股在這個季度跌了點，應該是今年的獲利回吐。持有的GOOG，FB，BABA，JD雖然估值不算便宜，但一直有相當增長，應該對得住股價。

其實今個季度影響回報最大的個股除了CXW外，算是XIN(跌了20%)和NRZ(升了10多%)，XIN是中國房產股，一向都波動大，NRZ則受惠於加息和美國經濟前景算可以。

和之前一樣，這個季度交易次數太多，差不多有五十次，主要都是在股票跌時用槓杆細細的加倉。這個是壞嗜好，也是新一年我希望戒掉的嗜好。

在持股中沒顯示的有對TSLA，DIS和WFM的交易。TSLA和WFM短線了是因為功課沒做好，沒信心，而且我覺得功課做好了也難以去肯定他們的前景，所以選擇放棄，短期內都不會買。DIS是對ESPN的不信任，而且功課也沒做好，沒信心。這種功課沒做好就開觀察倉的習慣我暫時不知道是否可取，以我性格應該是改不了。

對下一季的䇿略主要是靠股息慢慢減槓杆和趁有好價減持一些股，不過如果個別股票下跌得較多的話也會稍微加倉。

III. 2016年第四季的持倉個股變化和個股短評

以下的個股佔比是對總淨值的比率，因為我用了槓杆，所以佔比總和是180%. 佔比後面的加減符號代表今個季度加了或是減了倉。

goog 31.00% (+)
強大護城河：economies of scale, patents, brand, network effect, high switching cost
執行能力有點差，所以失敗的products不少，但那些可以算是研發的一部分，沒損及整體盈利能力。

xin 30.68%  (+)
中國房產股，沒甚麼護城河。看中的是它中規中矩的表現，行業本身比較簡單，P/B不到0.4，我的保守估計是可以去到P/B 0.8，所以現價算超值。股價比較波動，不過有股息，有低價時回購的䇿略，算是一支可以慢慢等它價值回歸的好股。

在低過$5的時候輕輕加了一點倉。

nrz 29.26% (+)
專門投資mortgage servicing rights同servicer advance的mortgage REIT. 聰明的管理層，加息週期，和穩定的房價令NRZ風山水起，相信未來兩年會繼續是好股，每年11+%以上股息。由於是external management，管理層和股東會有少少conflict of interest，但暫時看不到大問題。NRZ算是頗新的公司，未經過房產下跌週期，對管理層的判斷力要求頗高，所以未必會長期持有。

$13.40時加了一點倉。

ht 14.85% (+)
Hotel REIT. 管理層做得非常好，成本效益在同行來說不錯，也積極賣掉高價的酒店去投資其他地方和低價時回購股票。沒甚麼護城河，但因為管理層好，我會長期持有。

在低過$18時加了一倍倉，甚至賣掉CLDT轉過來。

hsbc 14.48%
環球業務造就了一點護城河，不過增長低，屬於低風險、一般回報的股票。現價不貴，但不吸引。

wpg 12.50%
B Mall REIT，即次一等零售商場的業主。市場對美國零售市場很悲觀，但我覺得因為供應少，而實體商店會是轉形而不是消失，覺得P/FFO 8的它算便宜，加上高派息，是低風險但不穩定性較高的股票。

cxw 9.84%  (+)
Prison REIT. Hillary在選舉的演講對私人監獄的唾棄引致股價下跌，Donald Trump當選後爆升。公司有政府的關係，造就了一點high barriers to entry的護城河，不過政治風險不少。

在季初$14附近時加了不少倉，但現價已經沒有向上的空間，在持股一年後有機會減持。

cbl 5.52%  (+)
跟WPG同樣是B Mall REIT，即次一等零售商場的業主。市場對美國零售市場很悲觀，但我覺得因為供應少，而實體商店會是轉形而不是消失，覺得P/FFO 5的它太便宜。加上高派息，是低風險但不穩定性較高的股票。

在$11.1和$10附近加了倉。

irt 5.36% (-)
槓杆較高的Apartment REIT，dividend/AFFO大概有100%，所以在現時股價較低的情況下，增長空間有限。最近management internalization交的代價削弱了公司盈利能力，不過apartment reit是比較穩定的一種REIT，我想持有一點。現價來說這算是低風險低回報股。

在$9時減了三分一倉，保守估計當時是P/AFFO 13。IRT的估值在同類型中不算貴，但我的槓杆不低，它不夠吸引。另一方面，它風險低，高派息，我不打算再減持。

jd 4.28%
抄了Amazon的生意模式，用更強的執行力令阿里爸爸也受壓，高風險高回報。

chix 3.85%  (+)
中國和香港的金融業懶人包ETF，有一堆低估的內銀股、保險股，和香港的地產股。不確定性高，但因為估值低，所以低風險。

baba 3.16%  (+)
強勁護城河，$100以下買不貴，隨著中國online shopping的繼續增長，可以長期持有，股票屬於一般風險，高回報。

ccp 2.10% (+)
純skill nursing facilities REIT，簡單業務。

市場上對政府會不會減skill nursing facilities的撥款有擔憂，擔憂雖然有理性支持，但我相信最終一切會一如往惜，在$24以下加了超過一倍倉。

fb 2.07% (+)
超級社交護城河，公司culture強勁，現價是高風險高回報。

aht 1.86%
債務較高的hotel REIT，不過CEO是founder，在公司多年，經驗夠，應該可以應付。現價很便宜，P/AFFO 5以下，看市價計淨資產應該是現價的兩倍。

我覺得槓桿高不是太大的問題，因為那些按揭是non-recourse，而且現在低息環境，酒店還是可以賣到好價錢的。這算是高風險高回報股。

teva 1.81% (+)
Generics的王者。copaxone的收入佔公司一半，有一部份patent expire了，所以這部份的收入會一直向下，但經過多番收購，generics的部份已經有差不多公司的一半收入，估計增長應該可以抵銷大部份copaxone的收入下跌。因為它收購太多，債務不輕，財報也亂糟糟，所以很多人望之卻步。我買它主要是靠gut feeling.

這季我一路跌一路買，由最初的$50一直買下去到現在$30多，P/Adjusted EPS只有7，雖然藥廠有一定不穩定性，但我覺得teva夠大，夠多drugs去分散風險，現價是低風險、有高不確定因素。

bac 1.33%
少少護城河，現價不算貴，加息有機會令收入增加，不過現價不吸引。

snr 1.18%
債比較多的senior housing REIT，Dividend/AFFO 100%，有收入不夠派息的風險。它收入主要來自private pay，沒有太大政府政䇿風險，估值不夠P/AFFO 10，很便宜，算是風險和回報都一般的公司。

ozrk 0.88% (+)
偏重投資construction loans和靠大量M&A來壯大的銀行，執行能力非常好，不過沒有甚麼護城河。高風險高回報的股票。

itub 0.62%
巴西最大私營銀行，有點護城河。我對它的了解不深，只在它的估值便宜時買入了就拿著。

ohi 0.60% (+)
最大的純skill nursing facilities REIT，簡單業務。歷史上的執行不錯，每年增長高單位數，加上中高單位數的股息，股東回報一直都很好，我相信未來可以重複。

市場上對政府會不會減skill nursing facilities的撥款有擔憂，擔憂雖然有理性支持，但我相信最終一切會一如往惜，$29時加了一倍倉。

cste 0.55% (+)
賣石英廚房枱的公司，有niche，少少brand power。

第四季增長大大降低，我在$29.40是加了一倍倉。估值在P/E 10附近，回報和風險合理的公司。

psx 0.52%
跟巴菲特買的，基本上是可以肯定在不久的將來會給巴菲特收購。現價不算貴。

jpm 0.47%
優質銀行，少少大型銀行的護城河，低風險，但現價不吸引。

resi 0.46%
本來是買distress residential mortgage的公司，這年轉型買低價單幢房子收租，P/B在0.6-0.7，低風險一般回報。

amzn 0.45%
超級護城河，CEO執行力強。估值拿不准，在沒去到不合理價格的情況下會繼續持有。

brk.b 0 -> 0.39% (+)
沒甚麼好介紹的巴郡，超低風險，不過預計回報只是一般，因為巴菲特近來做的投資都不是執便宜貨的例子，保險業的競爭也有點大。

$143左右買入。

ladr 0.33%
mREITs之中屬於管理層跟股東利益沖突較少。公司很注重風險，槓桿不太高，加息的話賺錢更多，低風險一般回報。

uhal 0 -> 0.31% (+)
有不錯的economies of scale護城河，平均每年10+%以上增長，管理層是大股東，在earning call上很坦白直接。在估值上不貴不便宜，開了個觀察倉。

ASPS: 0% (-)
估值十分便宜，不過對它的產品理解不深，對未來可不可以在新業務上抵償大客戶Ocwen的生意流失我沒信心。

BNS: 0% (-)
在估值不貴的時候$54.06賣掉，有點後悔。

CLDT: 0% (-)
我覺得HT比較好，所以轉了去HT.

GOV: 0% (-)
管理麻麻，沒甚麼增長，覺得估值沒甚麼上漲空間，所以$19.35賣掉。

LFC: 0% (-)
雖然就估值來看算是便宜，但我沒時間去深入了解它，而金融的公司槓杆較高，風險看不懂的話就拿不穩，所以$13.06賣掉，以後再算。

MPW: 0% (-)
覺得估值沒甚麼上漲空間，在我槓杆比較高的情況下它不太吸引，$14.54賣掉。

SRG: 0% (-)
沒有時間去對這間公司估值，不穩定性高，見賺少少就賣掉。

WBK: 0% (-)
估值不貴，但增長空間小，在我槓杆比較高的情況下它不太吸引，$23.2時賣掉。

RWM: 0% (-)
不想再做對沖，所以賣掉。