2021年9月19日星期日

買還是租?

 事緣跟網友在談論這個經典的話題,買樓還是租樓+823 (領展)。如果沒記錯的話,網友說買樓可以用槓桿九成回報不錯,我說住公屋是人生勝利組,用錢買823就可以了,就算不夠買樓的回報,也不會差太遠,好處是人生會開心一點。當然,我當時只是猜想而已,沒有認真計過,所以決定認真計一計。


在下面的spreadsheet中,黃色背景是用家可以自訂的數字,其他是輸出。我先用一個嘉湖單位做例子,詳解每一個cell,看看結果,再看看把自訂數字變一變會有甚麼變化,最後說結論。

  • Property price:以7百萬的嘉湖623尺中層單位做例子

  • percent down: 按九成,所以10% down

  • mortgage principal: spreadsheet計出付多少首付,$700,000

  • mortgage annual interest rate (comp. monthly): 按揭利息2.5%, 每月結算

  • Amortization terms (in years): 按揭年期30年,即360個月

  • monthly payment: spreadsheet計出每月貸款,$24,893

  • Annual property appreciation rate (comp. monthly): 假設樓價每年升8%, 因為是compound monthly, 所以實際上假設的是差不多9%升幅。即八年番倍。

  • Extra monthly expenses:其他每月買樓的支出,即地租、差餉、管理費,我假設是月租的地租和差餉8%加$300管理費,所以$1500

  • extra monthly expenses inflation rate: 其他每月買樓支出的通脹,我假設和租金通脹一樣, 6%

  • purchase cost (fixup, commission,etc.): 新入伙的上車成本,包括經紀佣金、印花稅、律師費、裝修費等等,我的假設是樓價5%加10萬,共$450,000

  • Monthly rent: 同等單位租金大概是$15,000

  • rent inflation rate: 租金每年升幅6%

  • rent multiple for deposit: 多少個月按金,假設是2。留意的是按金在其他的數字來說其實很少,所以我假設租客最後拿不回租金。

  • annual return (comp. monthly): 假設投資回報是每年12%。如果由07年到現在,買823年回報是10-11%, 如果是前兩年,回報是15%,所以用大概靠中低的12%。

 
(spreadsheet的連結在這裡,make a copy就可以用了)

以上這一堆假設下面就是Simulations(模擬)了。模擬的情況是「假設租客把不買樓省下來的錢,如首付、入伙成本、每個月租金比供樓少的餘額(可以是負),拿去投資。如果在當月底把房子賣掉的話,買和租的分別是多少,不計賣樓的支出」。如果是30年貸款,可以看到第360個月,20年貸款可以看到第240個月。

Simulation中最重要的項輸出是accumulated wealth for renter(租的話最後累積的財富),accumulated weath for homebuyer(買的話最後累積的財富),和renter excess(租客比較富有多少,負的話代表買樓的比較富有多少)

第0月,是指買樓的那一刻,自然是租客比較富有,因為省了一大筆上車成本。不過一年後,隨着樓價的升幅,加上槓杆加持,買樓的很快超越租樓的財富,而且一直領先。有一點要留意的是,到第十二年,買樓的每月供款加每月的雜費比租金低一點,所以租客再沒有新的現金流去投資,而且每年還有一點現金流支出去彌補相差。最終在第360個月,買樓的財富累積到7千6百萬,租樓的只累積到5千萬,即是租樓的比買樓的差1/3。


如果假設首期付三成,由於買樓的槓杆比較低,在第29年的時候,租客的財富反敗為勝。在第360個月,租客財富累積到8千1百萬,買樓的財富累積到7千7百萬。當然,買樓的供樓的在供樓期間做一些refinance,把槓桿一直維持在高的情況下,也可以輕易打倒租客。

最後的假設是交雙倍公屋租金的租客,即每月6000起步,買樓的照樣原本的用九成按。在第173個月,即第15年,買樓的財富和租客相差最大,1千8百萬 vs. 1千5百萬。


之後租客開始追上來,在第258個月追平,到最後第360個月時,租客累積財富1億2百萬,買樓的累財富是7千7百萬,所以買樓的比租樓的低1/3。當然,買樓的在中途refinance去保持槓桿的話,相信也不難打倒租客,不過那條數太複雜,就不計出來了。


順帶一提,如果進取一點,買股加點槓杆(e.g. 1.3x),去到年回報15%的話,公屋租戶其實和買樓(即使中途refinance)的財富到最後差不太多。


結論是,從歷史上來看,由於香港樓升得快,靠簡單的買823領展,即使是人生勝利組的公屋租客也很難有買樓的財富高,不過結果顯示分別也不是非常大,希望人生flexible一點的話其實一直租也不會很差。


3 則留言:

  1. 多謝早月兄的計算,實際的情況我想更多是因人而異。

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  2. 可以揀多一次,我寧願租樓

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