I. 組合回報
跟2017年第四季比：
組合回報: -15.94% (用simple Dietz method計，因為懶得用modified Dietz method)
SPY回報: -0.98%%
槓杆：1.91x
XIN不能上槓杆，除去XIN的話槓杆是2.33x
II. 2018年第一季市場回顧
第一季的初段是普遍向好，但後段受到獲利回吐影響以致整季是微幅向下，標普輕微下降1%。在第一季的後段，市場的下滑主要是受到Donald Trump提倡的貿易保護政策，還有聯儲三月加息由1.50%加到1.75%對市場的負面影響。在三月，Facebook的Cambridge Analytics事件也加劇了科技股的回吐。
另一方面，北韓表示願意和美國重回桌面談判，暫時解除了北韓危機。
III. 2018年第一季投資回顧概述和未來展望
組合10大持股本季變化：
今季組合錄得負回報15.94%，主要是重倉的一眾科技股和零售REITs表現麻麻，其中XIN和CBL均下跌超過20%(KIM雖然下跌了很多，但倉位大部份是大跌後才加的，所以對組合影響較微)。
我認為組合中美國科技股在這季的表現較差主要是由於獲利回吐。GOOG的季報雖然不是亮麗，但也不過不失，財報後的股價一直向下應該是先前升太多所致。三月尾時Oracle就Google的Android對java侵權的指控死灰復燃，股價當天向下4%以下，跌幅追及因用戶資料問題受譴責的Facebook，令GOOG在本季由升變跌。
Facebook的Cambridge Analytics事件先前已經談論過，現在過了幾天，媒體的斷章取義和各大V的抽水比我預料中對Facebook影響更廣和更久，估計Facebook在用戶資料上會變得謹慎很多，同行的Google也會受到影響。它們的增長在第二季開始應該不會太好，不過長遠來說他們仍然是有強大護城河的真正成長股。
那些參與#DeleteFacebook的人其實和那些堅持不用智能電話的人差不多，成不了氣候，因為social network是大勢所趨，而Facebook是最大的social network，你可以不是它的DAU，但難免會是它的MAU。另一方面，很多人怕個人資料給利用，其實是對ads targeting的無知，可惜大眾總是喜歡陰謀論，唯有希望各國的立法部門不要失向理智，毁了我們的互聯網。
XIN在今季的大跌，除了是中美貿易的問題外，也因為管理層以外最大股東TPG賣盡了持股近五年的股票。TPG沒有在這投資上賺很多錢，基本上只是平手離場，賺了這五年的股息。現時XIN比當年強大了不少，多了中國以外的投資，債息率因為基本面的進步而下降。不過，近來XIN槓杆提高了，主是是因為加了地儲，經營模式改變了一點，可能這是TPG離場的理由，不過這只是個人猜測。
作為組合中零售REITs最大的一只，CBL，連續幾季讓我失望，今季也沒例外。今年兩單較大的零售破產有Bon-Ton和Toy R Us，令市場對零售REITs繼續悲觀。當初在2016年開始入貨時公司預計當年FFO 2.40，2017年因賣商場減債會令FFO跌到$2.20，而當年的股價是$12。那時我的想法是雖然零售業受網上購物影響，零售業的業主受到的影響預計會是有限，經過了去舊換新的陣痛後就會好轉，預料CBL最差的程況是FFO $1.80，也對得起$12這股價(P/FFO = 6.67)。現在回頭看，2017的FFO只有$2.08，公司預計2018年FFO $1.70-$1.80，比我想像中差，但股價跌了2/3，到現在的每股$4多一點，P/forwward FFO ~ 2.5，cap-rate由8-9%升到現在大概11%，實在是太悲觀。
如今對CBL的宏觀想法和當初差不多，次級(Class B & C)購物商場會在短時內受到零售業的風雲變色所影響，服裝、化裝品和一些standardize了容易在網上購買的貨品在實體店中很難生存，但隨着舊商戶退租，新的商戶會偏向體驗、娛樂、服務和餐飲，令購物商場繼續生存下去。管理層認為CBL會在2018見底，我不太肯定，但相信不中亦不遠矣。
其實現在CBL近乎要破產的估值，除了有零售業宏觀的因素外，也和CBL債務高有關。投資者的不信任令CBL難以用以前的低息借貸或賣股減槓杠，令CBL雪上加霜，倚靠capital market生存這一點是我之前忽略了。暫時來看，CBL的現金流減去股息後仍有一半以上可以用來翻新商場和減輕債務，是有點緊拙，但未至於解決不了。
在對CBL這筆投資上，我對零售業的過份樂觀、對管理層的過份信任(CBL的CEO是founder個仔，Lebovitz一家有CBL 10%股份)、看輕了債務問題，令我在這筆投資上帳面虧了大概50%投入的資金。不過，我對CBL仍然樂觀，相信它的價值是現在市值的一倍以上，所以繼續持有。這一季因為押注了相近，但風險較低的KIM，所以沒機會加注CBL，但下一季加注的可能性很大。
網上購物的發展越來越好，運費越來越低，價格比實體店便宜，所以我對實體零售業尤其百貨公司我是保持悲觀的態度。百貨公司40% gross margin的經營模式沒有可能做下去，投資人對百貨公司手持物業的估值過份樂觀，忽略了翻新費用和簽新約的成本。其實，看看Seritage Growth Properties(SRG) 就會知道把百貨公司舊址翻新和找新租客並沒想像中容易。看看一間零售店的capital structure，經營出事的話一定是零售公司股東先虧錢，再到債權人，最後才是業主。百貨公司的租金已經是特別優惠，沒有下調的空間，而且它們已經失去了引入人流的價值，所以門店沒有能力和業主議價，經營不善的話就是關店。我認為，一些有niche的商舖如H&M, Home Depot, Victoria Secret那些還可以經營下去，但百貨公司的生存空間已經少了很多，舖面會縮小，而生還者的gross margin一定會繼續走低，利潤空間也會變得越來越小。另一方面，業主在經過一段陣痛後還有機會重生，所以比百貨公司的值搏率高。
今季比較大的投資動作是賣了TEVA和SKT，再減持NRZ，然後大筆買入KIM，令KIM由本來佔組合淨值的不足2%到現在的16%。對三只股票減持的理由會在下面"個股持倉變化"一節解釋，這裡想說說KIM這只shopping center REIT。
KIM是美國零售淡風的受害者之一，不過它擁有的是接近民生的購物中心，有點像香港領展的味道。不過當然，美國人口分佈和香港不同，出不了像領展一樣躺着賺錢的公司。KIM的民生購物中心是戶外型，主要由一間超市或戲院加幾間食肆和零售服務商舖組成，受網上購物的影響較微。Amazon令實體零售業生意一落千丈，所以KIM在這幾年賣掉一些人流較少的購物中心，轉向投資人流多，潛力大的地點。這一買一賣增加了將來的增長，但減少了短期內的租金收入，再加上capital market不給力，管理層要保守一點注重減債，令KIM短期的增長乏力，在2018年FFO會稍微下降。不過隨着幾個購物中心的翻新和落成，在2019年會重拾高單位數的增長，加上6-8%的股息，實在吸引。
這個季度中間買了少少HMNY(MoviePass的parent company)，但後來看了幾篇Mark Gnomes research關於MoviePass的研究，認同MoviePass的business model太多未知數，管理層將MoviePass會員對比為Gym membership的說法漏洞百出：
- MoviePass會員每用一次(買戲票)對MoviePass的費用很高
- 加入MoviePass的會員都是為了省錢，在財政上跟MoviePass是對立關係
- 加入了MoviePass的會員會去多了戲院看戲，而且(管理層預期的)次數下降得很慢
- 會員費在未來幾年都未必可以抵償到買戲票的支出
- 公司一直在砍年費來吸引新會員，甚至平均一個月的會費都不夠一張戲票
就算公司幾年後成功達到盈利，在此之前也需要大量賣股票來集資，所以決定賣掉，運氣好賺了幾個飯盒。
這季度除去XIN的槓杆由上季的2.03x升到2.33x，主要是受到組合跌幅和我從組合中取了大概4%資金的影響。預計我在第二季會繼續伺機減持NRZ，槓杆不會再向上升。
組合的科技股除FB外，相信在經過了第一季的調整，第二季會反彈。至於一眾零售REITs，在2018年也難有氣息。它們本身債務較高，雖然是長債，但在聯儲加息下投資者對一眾REITs也趨之若驚。第二季的新資金部署將會在科技股上，加少少CBL。
IV. 2018年第一季的個股持倉變化和短評
以下的個股佔比是對總資產淨值的比率，因為我用了槓杆，所以佔比總和是191%。佔比後面括弧裡面的加減符號代表今個季度加了或是減了倉。
強大護城河：economies of scale, patents, brand, network effect, high switching cost
執行能力有點差，所以失敗的products不少，但那些可以算是研發的一部分，沒損及整體盈利能力。
XIN 32.98% -> 32.34% (+)
中國房產股，沒甚麼護城河。看中的是它中規中矩的表現，行業本身比較簡單，P/B不到0.4，我的保守估計是可以去到P/B 0.8，所以現價算超值。股價比較波動，不過有股息，有低價時回購的䇿略，算是一支可以慢慢等它價值回歸的好股。2017/06/26時有機構出詳細分析報告(english)
NRZ 28.87% -> 26.81% (-)
專門投資mortgage servicing rights同servicer advance的mortgage REIT. 聰明的管理層，加息週期，和穩定的房價令NRZ風山水起，相信未來兩年會繼續是好股，每年11+%以上股息。由於是external management，管理層和股東會有少少conflict of interest，但暫時看不到大問題。NRZ算是頗新的公司，未經過房產下跌週期，對管理層的判斷力要求頗高，所以未必會長期持有。詳細分析
經過幾次聯儲加息，NRZ資產中的MSR價值上升，但也代表NRZ再難以好價找新的MSR去投資，要轉移向消費者貸款投資。我對NRZ的新業務抱有懷疑，加上NRZ投資本身的槓杆，所以在$17以上開始減持。
STOR 16.70% -> 21.20% (+)
獨立商戶的triple-net lease REIT。它的其中一個特色是很著重租戶的財務，有絕大部份商戶的財務資料來減低風險。管理層有多年經驗，作風保守，對各行業的商戶分散，對公司的業績披露和業績算是相當透明，有少少護城河。Howard Marks的Oaktree Capital是這股的其中一間founding institution，相信現在因為股價對Marks不是特別吸引，所以已經沒有持有股票。
CBL 21.07% -> 19.45%
次一等購物商場的業主。市場對美國零售市場很悲觀，但我覺得因為供應少，而實體商店會是轉形而不是消失，公司在派息後有大概40% owner earnings用來再投資公司。CEO在公司超過十年，老爸是founder，公司有高派息，不過債務偏高，是中風險但不穩定性較高的股票，期待慢慢收息等價值回歸。詳細分析
KIM 1.63%->16.18% (+)
持有美國多個shopping centers的REIT。那些shopping centers租客主要是關於民生的商業如超市、髮廊、銀行、美容、食肆，等等。因為大家怕了Amazon，這間REIT的股價也受到波及。
股價仍然便宜，風險低，預期有超市場回報，決定今季賣TEVA和SKT，再減持NRZ，大幅加倉KIM。
JD 6.13% -> 7.74% (+)
抄了Amazon的生意模式，用更強的執行力令阿里爸爸也受壓，高風險高回報。
今季趁股價下跌加了些許倉。
BABA 4.64% -> 6.19%
強勁護城河，而護城河因為不斷投資其他公司而加強。隨著中國online shopping的繼續增長，可以長期持有，股票屬於一般風險，高回報。
SPG 3.47% -> 3.90%
Simon Property Group (SPG)是全球最大的REIT。在眾多Mall REIT之中擁有較高質素物業的一支，擁有的都是Class A malls和outlet，還持有一些美國之外的REIT股份。公司的NOI增長在同行差不多算最高，公司的體量大，有多年經驗，所以有少少護城河。管理層的家族是founders，有遠見，令公司的每股FFO增長每年超過5%，接近10%，加上債務低，身為REIT所以有相當派息，是可以長期持有的好股。詳細分析
FB 2.93% -> 3.32%
超級社交護城河，公司culture強勁，現價是高風險高回報。
這季的大跌因為Cambridge Analytica事件，我在之前討論過，認為Facebook長遠價值沒受太大影響。
AMZN 1.05% -> 1.63%
超級護城河，CEO執行力強。估值拿不准，在沒去到不合理價格的情況下會繼續持有。
OZRK 1.09% -> 1.36%
偏重投資construction loans和靠大量M&A來壯大的銀行，執行能力非常好，不過沒有甚麼護城河。高風險高回報的股票。
ALLY 0.69% -> 0.81%
最大的純網上銀行，省掉分店的費用，給予存款數一數二高的利息，不收費的服務也比較多，如ATM的fee reimbursement等等。缺點是沒有門市，比較難以用合理價格得到優質的貸款，現在主要是靠汽車貸款，算是在貸款中風險比較高一點。
EBIX 0.64% -> 0.75%
主要為保險行業提供CRM, data和admin方面的軟件。我對它的業務理解不算很深，只知道它屬於掌握客戶的business process，客戶忠誠度高99%，有點護城河。
UTG 0 -> 0.56% (+)
一支投資公用股的封閉式基金，有用少少槓杆。它多年來每個月給予穩定和慢慢增長的股息。
BRK 0.36% -> 0.45%
沒甚麼好介紹的巴郡，超低風險，不過預計回報只是一般，因為巴菲特近來做的投資都不是執便宜貨的例子，保險業的競爭也有點大。
UBNT 0.31% -> 0.37%
朋友介紹，看了看財務靠譜，成長高，觀察倉。
LADR 0.25% -> 0.34%
mREITs之中屬於管理層跟股東利益沖突較少。公司很注重風險，槓桿不太高，加息的話賺錢更多，低風險一般回報。
EPR 0 -> 0.31% (+)
專注娛樂和教育的niche Triple-net REIT，內增長在近幾年比其他triple-net好。投資者主要擔心影院，尤其是AMC的經營繼續困難，有關店風險，所以近來對它失去信心，股價一直下滑，我趁機開倉。
TEVA 5.10% -> 0 (-)
雖然是Generics的王者，但我低估了民心和政治對generics這個行業的打擊，高估了Teva新藥研發的能力。第一季季報對全年展望non-gaaps $2.25 - 2.50，令我大失所望(本來預計$3)。雖然巴菲特的巴郡有買入Teva，但我不認為那個投資決定是對的，所以在權衡Teva的回報和風險，認為pharmaceuticals是我能力圈以外，決定賣出。這筆投資大概虧了20%。
SKT 1.43% -> 0 (-)
在零售業不景的情況下，其實Outlets也受了影響，除了消費者多了去網店購物，Outlets對服務業的倚賴也是原因之一。SKT其實經營得不錯，在財報上的FFO沒有下跌，不過對2018年的展望並沒有增長，相信下降會是難免的事。相比之下，我認為KIM在2019有增長是必然的事，所以決定換碼。
